ચીનનું રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટર એક સમયે દેશની આર્થિક વૃદ્ધિનું સૌથી મોટું એન્જિન ગણાતું હતું. જે ક્ષેત્રે વર્ષો સુધી ચીનના વિકાસને પાંખ આપી, તે જ ક્ષેત્ર આજે ચીનના અર્થતંત્ર માટે સૌથી મોટું જોખમ બની ગયું છે. આ સેક્ટર એવા સ્તરે પહોંચી ગયું છે કે જો સમયસર નિયંત્રણ ન મળે, તો ચીનનું સમગ્ર આર્થિક સંતુલન હચમચી શકે છે. આ પરિસ્થિતિ સમજવા માટે ચીનના વિકાસના સફરની પાછળ ચાલવું જરૂરી છે, કારણ કે ત્યાંથી જ તેના આર્થિક તેજી અને આજે ઉભી થયેલી મોટી સમસ્યાની મૂળકથાનો આરંભ થાય છે.

ચીનની આર્થિક સફળતા વિશ્વ માટે હંમેશાં અધભૂત માનવામાં આવી છે. વર્ષ 1978થી 2010 સુધીનો સમયગાળો ચીનના સુવર્ણ વિકાસકાળ તરીકે ઓળખાય છે. આ 32 વર્ષમાં ચીને વૈશ્વિક અર્થતંત્રમાં પોતાની જગ્યા મજબૂત બનાવી. વર્ષ 1978માં ચીને આર્થિક સુધારા શરૂ કર્યા, બજાર આધારિત નીતિઓ અપાઈ, કૃષિ ક્ષેત્રમાં સ્વતંત્રતા મળી, ઉદ્યોગો અને નાના વ્યવસાયો ઉછરવા લાગ્યા અને અગાઉ વિદેશી રોકાણ પર રહેલા નિયંત્રણો હળવા કરવામાં આવ્યા. આ તમામ બદલાવથી ચીનની અર્થવ્યવસ્થા જીવંત થઈ અને 1980ના દાયકામાં ચાઈનાની GDP વૃદ્ધિ દર 9 થી 10 ટકા સુધી પહોંચી ગઈ, જે વિશ્વ માટે આશ્ચર્યજનક હતી.

ચીનના વિકાસની બીજી મોટી ચાવી હતી—રિયલ એસ્ટેટ બૂમ. વર્ષ 2000થી 2020 વચ્ચે ચીનમાં શહેરીકરણ એટલી ઝડપે થયું કે લાખો ગામડાં થોડા વર્ષોમાં જ શહેરોમાં ફેરવાઈ ગયા. લોકોના જીવનશૈલીમાં બદલાવ, વધતી આવક અને સરકારનો બાંધકામ ક્ષેત્ર પર ભાર—આ બધાથી રિયલ એસ્ટેટ એક ચુંબકીય સેક્ટર બની ગયું. રોકાણકારો, ઘર ખરીદદારો અને ડેવલપર્સ માટે આ ક્ષેત્ર સૌથી ફાયદાકારક બની ગયું. લોકો માટે મિલકત સૌથી સુરક્ષિત સંપત્તિ માનવામાં આવતી હતી. એટલું જ નહીં, ચીનના GDPમાં રિયલ એસ્ટેટનો હિસ્સો 25 થી 30 ટકા જેટલો હતો, જે વિશ્વના કોઈ મોટા અર્થતંત્ર માટે અસામાન્ય રીતે વધારે ગણાય છે. રિયલ એસ્ટેટ અને સંબંધિત સેક્ટરોએ લગભગ ચીનની કુલ વૃદ્ધિનો એક-ચોથો હિસ્સો સંભાળ્યો હતો.

પરંતુ 2020માં ચીન સરકારે એક નીતિ અમલમાં મૂકી—‘થ્રી રેડ લાઇન્સ’. શરૂઆતમાં તેનો હેતુ રિયલ એસ્ટેટ કંપનીઓનું વધતું દેવું કાબૂમાં રાખવાનો હતો. ચીની ડેવલપરોએ વરસો સુધી કરોડો ઘરો, મોલ્સ અને ટાઉનશીપ્સ ઊભા કરવા માટે ભારે દેવું લીધું હતું. સરકારે જોયું કે જો આ દેવું અનિયંત્રિત રીતે વધી રહ્યું છે, તો ભવિષ્યમાં આર્થિક જોખમ વધી શકે છે. પરંતુ આ નિયંત્રણ લાવવાનો પ્રયાસ જ ચીન માટે વિનાશક વળ્યો. નીતિ અનુસાર રિયલ એસ્ટેટ કંપનીઓએ ત્રણ કડક આર્થિક શરતોનું પાલન કરવું ફરજિયાત બન્યું—એસેટ-જવાબદારી ગુણોત્તર, નેટ ગિયરિંગ રેશિયો અને રોકડ-થી-ટૂંકા ગાળાના દેવાનો ગુણોત્તર. સમસ્યા એ હતી કે ચીનની મોટાભાગની કંપનીઓ પહેલેથી જ ભારે દેવાના ભાર નીચે દબાયેલી હતી. આવા સમયમાં કડક નિયમોએ તેમની નાણાકીય ગતિ રોકી દીધી.

ક્રેડિટનું વહેણ અટકતાં જ એવરગ્રાન્ડે, કન્ટ્રી ગાર્ડન, સુનાક જેવી મહાકાય કંપનીઓ મુશ્કેલીમાં આવી ગઈ. અનેક પ્રોજેક્ટ્સ વચ્ચેમાં અટકી ગયા. લાખો ફ્લેટ્સ અધૂરાં રહી ગયા અને લાખો ખરીદદારોને તેમના ઘર મેળવવાની આશા ધૂંધળી થઈ. પરિસ્થિતિ એટલી ગંભીર થઈ ગઈ કે હજારો લોકોને તેમના EMI ચૂકવવાનું પણ બંધ કરવું પડ્યું. બેંકો પર પણ દબાણ વધ્યું, કારણ કે રિયલ એસ્ટેટ લોન ચીનની બેંકિંગ સિસ્ટમનો મોટો હિસ્સો છે. જ્યારે લોકો EMI ચૂકવતા નથી અને પ્રોજેક્ટ્સ અધૂરા રહે છે, ત્યારે બેંકોને ભારે નુકસાન સહન કરવું પડે છે, જે આખી નાણાકીય વ્યવસ્થાને હચમચાવી શકે છે.

આજ ચીનમાં પરિસ્થિતિ એ છે કે જે રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે એક સમયે ચીનને વિશ્વનું બીજું સૌથી મોટું અર્થતંત્ર બનાવવા મદદ કરી હતી, તે હવે તેની વૃદ્ધિને ધીમું કરવાની સૌથી મોટી ચિંતા બની ગયો છે. ઘરનાં ભાવ ઘટી રહ્યા છે, રોકાણકારોનો વિશ્વાસ ઓછો થઈ રહ્યો છે, લોકોને તેમના ઘર સમયસર મળતા નથી અને કંપનીઓ દેવાના ભાર તળે ડૂબતી જાય છે. ચીન માટે આગળનો રસ્તો હવે વધુ પડકારજનક છે—તેને રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રને સ્ટેબિલાઇઝ પણ કરવું છે અને સાથે સાથે અર્થતંત્રની ગતિ પણ જાળવી રાખવી છે.

આ સમગ્ર પરિસ્થિતિ ચીન માટે એટલી મોટી છે કે વૈશ્વિક અર્થતંત્ર પર તેની અસર થવી સ્વાભાવિક છે, કારણ કે ચીન માત્ર પોતાનું નહીં, પરંતુ દુનિયાનું એક મહત્વનું ગ્રોથ એન્જિન છે. રિયલ એસ્ટેટની આ અસ્થિરતા ચીનની આગામી દાયકાની આર્થિક દિશા નક્કી કરશે.